Оценка особняка

Среди стандартных предложений о продаже загородной недвижимости, встречаются уникальные сооружения. Дома, предназначенные для круглогодичного проживания, оснащённые автономными системами энергоснабжения и относящиеся к объектам недвижимости повышенной ценовой категории, крайне редко находят своих покупателей. Ошибка собственников часто заключается в формировании неверной цены, которая не привязывается к рынку. Для достижения гарантированного результата, требуется оценка особняка с привлечением независимой компании.

Стоимость оценки особняка

Тип объекта	Цена	Сроки
Оценка особняка	по запросу	по запросу

Учитывая, что особняки относятся к уникальным объектам, которые всегда возводятся по индивидуальным проектам, вывести конечную стоимость оценки сразу, без составления подробного сметного расчёта, практически невозможно. Перед подписанием контракта, оформляется расчёт стоимости будущих исследований, которая зависит от ряда факторов:

• Комплектность документации, юридическая чистота объекта недвижимости.
• Количество построек на земельном участке.
• Общая площадь земли и особняка.
• Сложность архитектурно-планировочных решений, наличие помещений специального назначения, двухсветных пространств, открытых террас, мансард.
• Количество вспомогательных построек на участке.
• Сложность устройства инженерных сетей, сооружений.
• Общий общем работ эксперта, предполагаемое количество времени, которое необходимо затратить.
• Тип коммерческого или государственного учреждения, куда требуется предоставить отчёт.
• Удалённость объекта от города.
• Срочность выполнения заказа с оформлением отчётной документации.

Стоимость оценки особняка также зависит от необходимости привлечения смежных экспертных организаций для инструментального контроля конструктивных элементов, инженерных сетей и сооружений объекта.

От чего зависит стоимость особняка

По результатам оценки особняка, определяется его реальная рыночная стоимость, которая зависит от ряда косвенных или прямых факторов:

• Расположение объекта недвижимости.
• Экологическая ситуация в районе.
• Наличие леса, водоёма, эксклюзивного природного ландшафта.
• Транспортная доступность, с учётом наличия скоростной автомагистрали и подъездных путей.
• Форма, площадь земельного надела, наличие перепадов рельефа, природных деревьев.
• Оснащённость объекта недвижимости автономными инженерными сетями – магистральный газ или газгольдер, септик, скважина на воду, точка подключения электроэнергии, либо генераторная установка.
• Инфраструктура прилегающих территорий – оснащённость объектами социального назначения.
• Наличие забора, ворот, системы наружного видеонаблюдения, КПП с охраной и других элементов безопасности собственников.
• Количество вспомогательных объектов на земле, принадлежащей собственнику. Сюда относятся такие сооружения, как хозяйский или гостевой дом, гараж, бассейн, конюшня и другие официально зарегистрированные сооружения.
• Форма собственности на земельный участок.
• Категория земель, вид разрешённого использования.
• Гидрогеологические особенности, состав грунтового основания.
• Общая площадь жилого дома, этажность.
• Качество, внешний вид фасада, тип проектной документации, по которой был возведён объект недвижимости.
• Год постройки сооружения, индекс физического износа элементов наружной и внутренней отделки, несущих, ограждающих конструкций.
• Количество санузлов в здании, набор помещений, особенности планировки.
• Наличие эксклюзивных дизайнерских решений.
• Оснащённость особняка инженерными коммуникациями – автономным отоплением с возможностью резервирования источника энергии, ВРУ, беспроводной интернет-связью, водоснабжением, канализацией.
• Наличие уникальных технологических решений – системы «умный дом», лифтов, подъёмников, оборудования для водоподготовки.

Эксперт также анализирует рынок недвижимости в рассматриваемом районе, уровень престижа проживания на смежных территориях, наличие похожих предложений в электронных каталогах риелторов. В конечном итоге, формируется рыночная цена, по которой можно реализовать оцениваемый особняк в разумные сроки.

Порядок оценки стоимости особняка

Оценка стоимости особняка – это кропотливая и сложная процедура. Такие объекты, как правило, относятся к предметам роскоши, нередко оснащаются богатой отделкой, выполняются в дворцовом стиле. Чтобы сформировать объективную стоимость, которая могла бы заинтересовать потенциального покупателя, после заключения договора, уполномоченное лицо следует определённом алгоритму:

• Согласование технического задания с заказчиком, в котором отображается полный перечень вопросов, необходимых для указания в официальном отчёте.
• Изучение переданного от владельца недвижимости пакета правоустанавливающей, проектной, согласовательной документации.
• Выявление негативных факторов, влияющих на цену, – несогласованных перепланировок с вмешательством в несущие конструкции, инженерные коммуникации.
• В случае, если высота объекта недвижимости превышает 3 этажа, либо общая площадь его внутренних помещений более, чем 1500 м², инспектируется заключение экспертизы, разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию.
• Уполномоченное лицо выезжает на место, оценивает транспортную доступность, качество инфраструктуры.
• Проведение визуального обследования фасада и внутренних помещений особняка, фотофиксация каждого архитектурно-планировочного элемента.
• Оценка уровня физического износа несущих, ограждающих конструкций, элементов отделки, инженерных сетей, сооружений.
• Анализ каждого вспомогательного сооружения на участке.
• При необходимости – привлечение сторонних экспертных организаций для выполнения инструментального контроля конструкций, фасадов, инженерных сетей с составлением независимых заключений.
• Камеральная обработка полученных результатов.
• асчёт рыночной цены Расчёт рыночной цены на особняк, с учётом текущей экономической ситуации. При проведении оценки недвижимости для банка или суда, определяется ликвидационная стоимость дома, за которую его можно быстро реализовать на торгах.
• оформление Оформление официального отчёта, содержащего ответы на все вопросы, заданные заявителем в ТЗ.

Реальная рыночная стоимость объектов премиальной недвижимости – это субъективное понятие. Ввиду малого количества аналогичных сооружений в продаже, стоимость может существенно превышать среднерыночную расценку за 1 кв. м. В то же время, при необходимости быстрого отчуждения особняка с приобретением коммерческой выгоды, следует учитывать реальную покупательскую способность населения и предложить интересную цену.

Необходимые документы на особняк

Перед проведением оценки особняка, при заключении договора и согласовании технического задания, уполномоченное лицо запрашивает от собственника следующий набор официальных документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права на каждый объект недвижимости, включая земельные наделы и строения.
• Проектная документация, генеральный, поэтажные планы, фасады и другие чертежи, входящие в буклет для согласования здания с органами местного самоуправления.
• При площади объекта свыше 1500 м² – заключение экспертизы по результатам изучения проектной документации.
• Разрешение на строительство жилого дома, по результатам заключения экспертного органа.
• Договора, свидетельствующие о законном приобретении земельного участка или особняка. В данных ситуациях, предоставляется договор купли-продажи, переуступки прав собственности, дарения, либо бумага от нотариуса, удостоверяющая вступление в наследство.
• Контракты с балансодержателями инженерных сетей на технологическое присоединение.

В отдельных ситуациях, эксперту могут понадобиться дополнительные документы, о чём он уведомляет заявителя. В случае оценки недвижимости для оформления залога, потребуется справка от органов ФССП об отсутствии долговых обязательств, которые могли бы повлиять на наложение запретов или арест объекта.

Отчёт по оценке

По результатам кропотливой работы, уполномоченное от оценочной организации лицо составляет официальный отчёт. Документ оформляется на бланке государственного образца, заполнению подлежат следующие обязательные графы:

• Информация об экспертном органе, который проводил оценку особняка.
• Сведения о заявителе, собственнике объекта недвижимости.
• Адрес расположения жилого здания. Если такая информация отсутствует – геолокация участка с указанием точных координат.
• Кадастровые номера оцениваемой недвижимости – участка, а также каждого официально зарегистрированного в органах Росреестра сооружения.
• Подробное описание участка, форма, площадь, особенности рельефа, количество и назначение построек.
• Объёмно-планировочные характеристики, технико-экономические показатели сооружения, этажность, набор помещений и количество санузлов.
• Расчёт средней рыночной цены на данный объект недвижимости.
• Определение удельной стоимости 1 квадратного метра, с учётом анализа аналогичных предложений в рассматриваемом районе.
• При необходимости – расчёт ликвидационной цены здания, участка.

Каждый отчёт по результатам оценочных мероприятий визируется уполномоченным лицом, после чего утверждается оригинальной печатью аккредитованной организации. Таким образом, оценщик берёт на себя ответственность за корректность предоставленных сведений.

Когда необходима независимая оценка особняка

Оценка эксклюзивного объекта загородной недвижимости требуется при наступлении любой из перечисленных ниже ситуаций:

• В случае продажи особняка третьим лицам на вторичном рынке.
• При покупке сооружения, с целью проверки адекватности выставленной цены, а также контроля юридической чистоты.
• В случае оформления кредита в финансовом учреждении под залоговые обязательства.
• При рефинансировании текущих долговых нагрузок с временным отчуждением недвижимости, гарантирующей обеспеченность выданной банком суммы.
• При оформлении банкротства физических лиц, для последующей реализации особняка на аукционных торгах.
• Для покрытия долговых обязательств при необходимости реструктуризации долга в отношении кредиторов, в порядке досудебного урегулирования финансовых вопросов.
• При страховании объекта, если заинтересованное лицо желает проверить сумму взноса, либо не согласно с расчётами страховщика.
• В случае необходимости проверки суммы налога на недвижимость или на роскошь, выставленного органами ФНС.

Таким образом, официальный отчёт может понадобиться не только для частных лиц, но также является одним из основных документов для суда, либо банка.

Кто должен оценивать особняк и земельный участок

Оценкой сложных объектов недвижимости должны заниматься следующие типы юридических лиц:

• Независимые коммерческие структуры, располагающие правоустанавливающей документацией для ведения подобной деятельности.
• Юридические лица, аккредитованные органом власти, либо финансовой структурой для предоставления отчёта, который не будет подвергаться дублирующей проверке.
• Внутренние департаменты крупных банковских учреждений, имеющие статус самостоятельного юрлица, а также свидетельство СРО для проведения оценочных мероприятий.

Наша компания выполняет все виды работ по оценке объектов загородной недвижимости любой сложности. Наши отчёты котируются в большинстве коммерческих банков страны, а также используются в составе доказательной базы для суда. Наши цены ниже, чем средние по рынку, а многолетний опыт каждого сотрудника позволяет точно рассчитать рыночную цену сооружения.

Для заказа услуги по оценке особняка, необходимо связаться с нами по телефону, опубликованному на страницах официального сайта, либо отправить письменный запрос с ТЗ и копиями правоустанавливающих документов на адрес электронной почты.