Оценка объектов торговой недвижимости

Мы проводим подробную и объективную оценку объектов торговой недвижимости, вне зависимости от их площади, уровня сложности, физического износа и функционального назначения, с определением рыночной, инвестиционной или ликвидационной стоимости и оформлением официального отчёта. При проведении оценочной экспертизы данной категории имущества рассматривается совокупная стоимость вложений собственника при приобретении, либо строительстве объекта торговой недвижимости, а также потенциальная и фактическая прибыль от его коммерческого использования. Мы оцениваем торговые центры, торгово-развлекательные комплексы, магазины, бутики, павильоны, торговые площади, предприятия общественного питания.

Стоимость и сроки оказания услуг

Для расчёта стоимости наших услуг составляется подробная смета, в которой учитываются базовые расценки компании, а также корректирующие коэффициенты, зависящие от следующих факторов:

• Количество коммерческих точек.
• Площадь оцениваемых помещений.
• Размер прилегающей территории.
• Объёмно-планировочные и технико-экономические показатели объекта.
• Состояние основных конструкций сооружения.
• Место предоставления отчёта об оценке.
• Наличие обременений, судебных разбирательств или других факторов, влияющих на объём аналитических работ.
• Выбранная методика оценки.
• Содержание технического задания.

При обращении в нашу организацию клиенты могут быть уверены в надлежащем качестве услуг, скорости их выполнения и корректном расчёте стоимости интересующего объекта торговой недвижимости. Цены на наши услуги оптимальны по рынку в Москве, а опыт работы с 2010 года позволяет гарантировать решение широкого спектра задач.

Цели оценки коммерческих зданий и сооружений

Независимая оценка торговой точки с составлением официального отчёта проводится для достижения следующих целей:

• Оформление договора купли-продажи с последующим отчуждением имущества в пользу третьих лиц.
• Заключение кредитного договора с временным отчуждением торговых площадей в пользу финансовой организации до момента возврата заёмных средств.
• Перепланировка помещений с оформлением нового кадастрового паспорта.
• Реструктуризация долговых обязательств.
• Смена собственника юридического лица.
• Оформление переуступки прав в досудебном порядке.
• Инициирование судебного производства, при наличии претензий к собственнику объекта.
• Раздел собственности между бывшими партнёрами, супругами или прочими заинтересованными лицами.
• Сдача объекта торговой недвижимости в аренду – для расчёта ежемесячной ставки.

Таким образом, оценка проводится в основном для оформления сделок, для сдачи в аренду, для суда или нотариуса, для страхования объекта, для кредитования под залог имущества, для принятия управленческих решений.

При наличии нескольких помещений, предназначенных для коммерческого использования, зарегистрированных за одним собственником, расположенных в едином эксплуатируемом комплексе, допускается оформление комбинированного отчёта с вычленением как общей цены, так и рыночной стоимости каждого из них.

Как рассчитывается стоимость и что на неё влияет

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается согласно определённому алгоритму, и на её величину влияют следующие факторы:

• Оценка суммы инвестиционных вложений владельца в коммерческие площади.
• Рентабельность предприятия по итогам отчётного периода.
• Уровень физического износа конструкций или элементов отделки.
• Балансовая стоимость имущественных активов.
• Наличие долговых или кредитных обязательств.
• Нахождение здания в залоге или аресте.
• Наличие территории для парковки, качество подъездных путей, уровень инфраструктуры для комфорта посетителей.
• Соответствие оцениваемых коммерческих площадей требованиям действующих нормативов.
• Наличие согласованного проекта, а также форма собственности на землю, на которой располагается оцениваемая недвижимость.
• Удалённость объекта от города.

На конечную стоимость объекта коммерческой недвижимости также влияет количество конкурентных предложений в рассматриваемом районе, проходимость точки и возможность потенциального развития бизнеса.

Отличается ли оценка торговых центров и прочей коммерческой недвижимости

Оценка торговых комплексов проводится практически по тому же алгоритму, что и для иных объектов торговой коммерческой недвижимости. Разница заключается в функциональном назначении здания или сооружения. Также дополнительно проводится анализ всех объектов инфраструктуры, которые должны относиться к торговой точке.

Для предприятия торговли важно наличие склада, зоны обслуживания посетителей, подземная парковка и другие элементы комфорта для потенциальных клиентов, что существенно увеличивает привлекательность объекта. В случае с другой коммерческой недвижимостью, например, если речь идёт об офисном здании, такие элементы могут не требоваться.

Методы оценки коммерческой и торговой недвижимости

При оценке торгового центра уполномоченное лицо прибегает к одному из следующих подходов:

• Доходный. Оценивается сумма совокупной прибыли, которая была получена за последний отчётный период.
• Расходный. Определяется итоговый размер инвестиционных вложений собственника для организации бизнеса по работе торгового центра.
• Сравнительный. Проводится детальный анализ рынка конкурентов, а также аналогичных зданий и сооружений в рассматриваемом регионе.

При оценке торгового центра для банка с целью оформления залога и получения кредита учитывается ликвидационная стоимость объекта. В данном случае имеется в виду цена, за которую финансовая организация сможет выставить объект на аукционе для быстрого восполнения активов.

Перечень необходимых документов

Для составления объективного отчёта по результатам проведения оценки объекта торговой недвижимости уполномоченное лицо запрашивает следующий перечень официальных документов или их заверенных копий в зависимости от ситуации:

• Правоустанавливающая документация на недвижимость.
• Копии учредительных документов.
• Кадастровые паспорта на каждую коммерческую точку, принадлежащую собственнику.
• Договоры аренды.
• Финансовая отчётность за последний год.
• Данные об оборудовании.
• Кредитные договоры — при их наличии.
• Проектная документация на рассматриваемый объект торговой недвижимости.

В процессе аналитических действий эксперт может также запросить дополнительную документацию, которая поможет точно определить цену недвижимости.