Оценка коммерческой недвижимости

В процессе оценки коммерческой недвижимости оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников.

Стоимость оценки коммерческой недвижимости по типам объектов

Тип объекта	Цена	Сроки
Оценка нежилых помещений	от 10 000 руб.	от 2 дней
Оценка офиса	от 10 000 руб.	от 3 дней
Оценка производственных помещений	от 12 000 руб.	от 2 дней
Оценка объектов торговой недвижимости	от 12 000 руб.	от 3 дней
Оценка склада	от 12 000 руб.	от 3 дней
Оценка сооружений	от 10 000 руб.	от 3 дней
Оценка имущественных комплексов	от 45 000 руб.	от 7 дней

К объектам коммерческого назначения можно отнести нежилые здания или помещения, используемые ради получения прибыли.

Например:

• здания;
• торговые центры;
• магазины;
• гостиницы;
• гаражи;
• объекты промышленного назначения;
• склады;
• имущественные комплексы;
• площади под застройку;
• бассейны и т.д.

С целью определения возможного варианта использования коммерческой недвижимости оценщики должны разобраться в возможности использования объекта с учетом максимальной прибыли, законодательной разрешенности, финансовой необходимости и физической осуществимости. Данный порядок имеет название «Анализ наиболее эффективного использования» или сокращенно — НЭИ.

Кому может потребоваться оценка коммерческой недвижимости в Москве

Оценка нежилого помещения, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности, оценивается его собственниками или другими правообладателями, для достижения разных целей, подробно описанных далее.

Для продажи

Для определения рыночной стоимости объекта при его продаже, привлекается независимая организация, уполномоченное лицо от которой учитывает следующие факторы:

• Площадь коммерческой недвижимости.
• Адрес и район расположения здания.
• Категория объекта.
• Год постройки сооружения.
• Степень физического износа конструкций.
• Возможность беспрепятственной перепланировки внутреннего пространства.
• Количество мест для размещения рекламы.
• Наличие парковки.
• Этажность, высотная отметка расположения помещения, подвергающегося оценке.
• Тип собственности или другого вида права использования помещений.
• Наличие инженерных коммуникаций, отопления, санузлов, электричества, слаботочных сетей.
• Инженерные нагрузки, которые допускаются при эксплуатации помещений.
• Территория около здания, наличие охраны,
• Качество подъездных путей, транспортная доступность.
• Количество аналогичных предложений на рынке коммерческой недвижимости в данном районе.

Указанные критерии входят в заранее составленный опросный лист оценщика, и каждый из них является понижающим или повышающим коэффициентом, которые учитываются при оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Для расчета арендной ставки

Расчёт арендной ставки ведётся, исходя из тех же показателей, что и определение рыночной цены объекта.

В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах нашей страны, арендная плата напрямую зависит от рыночной стоимости объекта недвижимости. Ставка рассчитывается, исходя из 0,3% – 1% в месяц, относительно цены коммерческих помещений.

Для оформления залога

В данном случае, банк не интересуется приобретением нового неликвидного объекта. В связи с этим, при проведении оценки, рассчитывается ликвидационная стоимость недвижимости, с учётом эластичности спроса, который, в свою очередь, зависит от ряда факторов.

Если заёмщик не выполняет долговые обязательства, банк, являющийся временным правообладателем коммерческой недвижимости, выставляет её на торги по демпинговой цене, что гарантирует быструю реализацию с целью возврата ранее выданных средств и сохранения денежного оборота.

Для оспаривания кадастровой стоимости

Если собственник не согласен с рассчитанной муниципальной структурой ценой, он имеет право провести оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Для этого правообладателю потеряются результаты независимой оценки коммерческой недвижимости с расчётом реальной рыночной стоимости.

В подобных ситуациях, заинтересованному лиц придётся обратиться в суд. По результатам вынесения положительного решения в пользу истца, кадастровая стоимость помещений будет пересмотрена после заседания комиссии.

Для раздела имущества

Компания, равно как и право на распоряжение нежилым помещением, может принадлежать нескольким учредителям, указанным в уставных документах. В случае возникновения споров, либо при наличии желания одного из участников покинуть общество, активы предприятия подлежат разделу в пропорциональных долях.

Подобные споры могут быть улажены в досудебном порядке, либо при инициировании искового заявления. Во всех случаях, бывшим партнёрам потребуется официальный отчёт с определением актуальной стоимости принадлежащего им объекта, который оформляется на основании экспертизы, проводимой силами независимой оценочной компании.

При смене владельцев юридического лица

Если общество с ограниченной ответственностью реализуется в пользу третьих лиц, как готовый бизнес, правообладатели оценивают общую стоимость всех активов на рынке. В расчёт принимается товарооборот, стоимость бренда, а также цена на недвижимое имущество. В результате выставления интересного коммерческого предложения, каждый из бывших собственников юридического лица, получает компенсацию от новых правообладателей.

Этапы проведения независимой оценки коммерческой недвижимости

Для определения стоимости коммерческий недвижимости, после заключения договора с независимой оценочной компанией, уполномоченное лицо выполняет следующие регламентные действия:

• Инспекция переданной от заявителя правоустанавливающей документации на объект(правоустанавливающие документы; документы БТИ, включающие в себя технический паспорт здания, его поэтажный план и экспликацию; бухгалтерская информация).
• Анализ рынка недвижимости с определением средних ценовых показателей на текущую дату.
• Выезд на объект, визуальный контроль несущих конструкций, инженерных сетей, подъездных территорий, транспортной инфраструктуры и других факторов.
• Проведение фотофиксации, заполнение опросного листа.
• Анализ полученных на месте проведения экспертизы результатов, расчёт конечной рыночной цены.

Методы проведения оценки

Затратный подход

Состоит из совокупности методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Такой подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Сравнительный подход

Состоит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Такой метод рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход

Суть доходного подхода состоит в совокупности методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Такой метод позволяет наиболее точно оценить коммерческую недвижимость в период спада в экономике или во время кризиса.

Кто может проводить оценку коммерческой недвижимости

Требования к оценщикам, проводящим подобные оценки:

• оценщик должен иметь профильное высшее образование;
• оценщик должен находиться в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), следовать поставленным ею правилам профессиональной и деловой этики;
• в распоряжении оценщика должен быть полис обязательного страхования гражданской ответственности;
• если оценщик не может объективно оценить стоимость коммерческой недвижимости, он должен сообщить об этом заказчику;
• оценщик должен обеспечить сохранность документов, которые поступили в его распоряжение для проведения оценки.

Для оценки небольших объектов, также допускается обращение к частным лицам, официально зарегистрированным в органах ФНС и имеющим на руках документы, разрешающие ведение данной деятельности.

Перечень необходимых документов

Сразу после заключения договора с независимым оценщиком и оплатой услуги по прейскуранту, заявитель обязан передать уполномоченному лицу заверенные копии следующих документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права.
• Проектная декларация на здание.
• Согласование выполненной перепланировки с органами муниципальной власти.
• Актуальный кадастровый паспорт с графическими материалами.
• Учредительные документы на компанию – по необходимости.
• Свидетельства из налогового органа со списком разрешённых видов коммерческой деятельности в рассматриваемом пространстве.
• Технические условия на присоединение к инженерным сетям, допустимые электрические мощности.
• Другие документы, по запросу от оценщика, при необходимости расчёта актуальной рыночной или ликвидационной стоимости объекта.

Сотрудники нашей компании имеют большой опыт работы в сфере оценки недвижимости. Наши цены ниже, чем средние по рынку, а отчёты принимаются к рассмотрению как банковскими структурами, так и органами судебной власти. Наши клиенты оставляют о работе наших специалистов только положительные отзывы.